GEÇEN yıl gerçekleşen 1 milyon 760 bin konut satışı ile tüm zamanların rekoru kırıldı. 2025 yılı verileri, alternatif yatırım araçlarından elde edilen getirilerin gayrimenkul sektörüne kaydığını ortaya koydu.Fiyatlardaki gerilemenin yarattığı fırsatın yanı sıra, amortisman süresindeki alıcı lehine düşüş de satışları tetikledi. Konut fiyatları reelde gerilerken, kira artışlarının sürmesi, yatırımın geri dönüş süresinin kısalmasında etkili oldu.
Endeksa & Emlakjet tarafından yapılan araştırmaya göre, Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatı 39 bin 843 TL, ortalama konut fiyatı ise 4 milyon 980 bin TL seviyesinde bulunuyor. Buna karşılık ortalama metrekare kira değeri 239 TL, ortalama aylık kira ise 26 bin 530 TL civarında gerçekleşiyor.
Bu veriler ışığında, konut yatırımının geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıl olarak hesaplanıyor. Geçtiğimiz 5 yıla bakıldığında, 2022 sonunda 18 yıla kadar çıkan bu sürenin, 2025'te 13 yıla kadar gerilediği görülüyor.
Araştırmada en çok konut satılan 29 il incelendi. Bu illerin 20'sinde amortisman süresi kısalırken, 6'sında uzuyor ve 3 ilde ise aynı seviyede kalıyor.
En cazip geri dönüş süresi 12 yıl ile Ankara'da görülüyor. Başkentte ortalama metrekare satış fiyatı 36 bin 475 TL, ortalama kira bedeli ise 29 bin 381 TL olarak kaydediliyor.
Ankara'yı, 13 yıl ile Tekirdağ ve Şanlıurfa takip ediyor. İstanbul, Adana, Sakarya, Van, Bursa, Yalova ve Eskişehir'de ise geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıl seyrediyor.
Araştırmaya göre, yatırımın geri dönüş süresinin en uzun olduğu il 20 yıl ile Elazığ. Muğla 19 yıl, Aydın 18 yıl, Kayseri ve Balıkesir ise 17 yıl ile ülke ortalamasının üzerinde yer alıyor.
Son 5 yıllık değişim incelendiğinde, amortisman süresi en çok artı 7 yıl ile Muğla'da uzadı. Turizm bölgelerinde konut fiyatlarının kira artışına kıyasla daha hızlı yükselmesi, bu durumun temel nedeni olarak gösteriliyor.
Sürenin en çok kısaldığı iller ise eksi 7 yıl ile Manisa ve Ordu oldu. TCMB verilerine göre, İstanbul'da şubat ayında gerçekleşen yüzde 41'lik yıllık kira artışı, geri dönüş sürelerini kısaltan önemli bir etken.
Megakentte ortalama metrekare satış fiyatı 62 bin 380 TL, ortalama metrekare kira bedeli ise yaklaşık 370 TL. İstanbul'da amortisman süresi ilçelere göre büyük farklılık gösteriyor.
İlçe bazında bakıldığında, 11 yıl ile Esenyurt ve Fatih en avantajlı bölgeler olurken, Beykoz'da bu süre 32 yılı bulabiliyor. Beşiktaş 24 yıl, Sarıyer 21 yıl, Kadıköy ve Üsküdar ise 20 yıl ile ortalamanın üzerinde seyrediyor.
Endeksa & Emlakjet CEO'su Görkem Öğüt, Türkiye genelinde amortisman süresinin 2026 Şubat itibarıyla yeniden 14 yıl seviyesine çıktığını belirterek, bu tablonun konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki ilişkinin yeniden dengelenmeye başladığını gösterdiğini ifade etti.
Öğüt, özellikle büyük şehirlerdeki kira artışlarının, amortisman sürelerinin daha fazla uzamasını sınırlayan bir unsur olarak değerlendirildiğini sözlerine ekledi.
Sizce, konut yatırımında geri dönüş süresi hangi faktörlere bağlı olarak daha da kısalabilir?