Geçtiğimiz yıl 1 milyon 760 bin konut satışı ile tüm zamanların rekoru kırıldı. 2025 yılı verileri, alternatif yatırım araçlarından sağlanan getirilerin gayrimenkulde değerlendirildiğini ortaya koydu. Fiyatların gerilemesiyle oluşan fırsatın yanı sıra, amortisman süresindeki alıcı lehine düşüş de satışları tetikleyen unsurlar arasında yer aldı.Endeksa & Emlakjet tarafından yapılan araştırma, konut yatırımının geri dönüş süresine ilişkin detaylı bir tablo çizdi. Araştırmaya göre, Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatı 39 bin 843 TL, ortalama konut fiyatı ise 4 milyon 980 bin TL seviyesinde bulunuyor.
Buna karşılık ortalama metrekare kira değeri 239 TL, ortalama aylık kira ise 26 bin 530 TL civarında gerçekleşiyor. Mevcut kira seviyeleri, bir konut yatırımının geri dönüş süresinin yaklaşık 14 yıl olmasını sağlıyor.
Geçtiğimiz 5 yıllık döneme bakıldığında, sürenin 2021'de 13-16 yıl arasında seyrettiği görülüyor. 2022 sonunda 18 yıla kadar çıkan amortisman süresi, 2024 ve 2025 yıllarında 13 yıla kadar gerilemiş durumda. 2026 yılının ilk iki ayı itibarıyla ise bu süre yeniden 14 yıl olarak hesaplanıyor.
Araştırmada en çok konut satılan 29 il mercek altına alındı. İncelemeye göre, bu illerin 20'sinde amortisman süresi kısalırken, 6'sında uzuyor ve 3 ilde ise aynı seviyede kalıyor.
En çok konut satılan şehirler arasında en cazip geri dönüş süresi Ankara'da görülüyor. Başkentte yatırımın geri dönüş süresi 12 yıl olarak hesaplanarak ülke ortalamasının altına iniyor. Ankara'yı, 13 yıl ile Tekirdağ ve Şanlıurfa takip ediyor.
İstanbul, Adana, Sakarya, Van, Bursa, Yalova ve Eskişehir gibi illerde ise geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıl seviyesinde seyrediyor. Araştırma sonuçlarına göre, yatırımın geri dönüş süresinin en uzun olduğu il 20 yıl ile Elazığ olarak öne çıkıyor.
Listede Muğla 19 yıl, Aydın 18 yıl, Kayseri ve Balıkesir ise 17 yıl ile ülke ortalamasının üzerinde bir süreye sahip. Son 5 yıllık değişim incelendiğinde, amortisman süresinin en çok uzadığı il +7 yıl ile Muğla olarak belirleniyor.
Muğla'yı +5 yıl ile Antalya izliyor. Turizm bölgelerinde konut fiyatlarının kira artışına kıyasla daha hızlı yükselmesi, bu illerdeki süre uzamasının temel nedeni olarak gösteriliyor. Sürenin en çok kısaldığı iller ise -7 yıl ile Manisa ve Ordu oldu.
[TCMB](Merkez Bankası) verilerine göre, İstanbul şubat ayında yıllık %41'lik kira artışı ile 81 ilin zirvesinde yer aldı. Bu yüksek kira artışı, yatırımın geri dönüş sürelerini kısaltan bir etken olarak kaydedildi.
Megakentte süre, 2024 Şubat'ta 17 yıl olarak hesaplanırken, 2025'in aynı döneminde 15 yıla, bu yıl ise 14 yıla geriledi. Ortalama metrekare satış fiyatının 62 bin 380 TL, ortalama metrekare kira bedelinin yaklaşık 370 TL olduğu İstanbul'da, amortisman süresinin daha cazip bir noktaya geldiği vurgulanıyor.
Tüm illerde olduğu gibi İstanbul'da da süre, ilçelere ve konutun özelliklerine göre büyük farklılıklar gösteriyor. İlçe bazında bakıldığında, 11 yıl ile Esenyurt ve Fatih yatırımcı için en avantajlı bölgeler olarak öne çıkarken, Beykoz'da bu süre 32 yılı bulabiliyor.
Beşiktaş 24 yıl, Sarıyer 21 yıl, Kadıköy ve Üsküdar ise 20 yıl ile İstanbul ortalamasının üzerinde bir geri dönüş süresine sahip. İstanbul'da ilçe bazında son 5 yıllık değişim incelendiğinde ise 33 bölgede sürenin kısaldığı, 4 bölgede ise arttığı tespit edildi.
Amortisman süresi artan ilçeler Sultanbeyli, Çatalca, Sancaktepe ve Silivri olarak sıralanırken, en çok kısalan ilçeler ise Beykoz, Bakırköy, Kadıköy, Beşiktaş ve Ümraniye oldu.
Endeksa & Emlakjet CEO'su Görkem Öğüt, Türkiye genelinde konutların amortisman süresinin 2021'de 14 yıl seviyesindeyken, 2024'te 15 yıla yükseldiğini hatırlattı. Öğüt, "2025 yılında 13 yıla kadar gerileyen geri dönüş süresi, 2026 Şubat itibarıyla yeniden 14 yıl seviyesine çıktı" ifadelerini kullandı.
Öğüt, bu tablonun konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki ilişkinin son dönemde yeniden dengelenmeye başladığını gösterdiğini belirtti. Özellikle büyük şehirlerde kira artışlarının devam etmesinin, amortisman sürelerinin daha fazla uzamasını sınırlayan bir unsur olarak değerlendirildiğini sözlerine ekledi.
Sizce, konut yatırımında geri dönüş süresi hangi faktörlere bağlı olarak daha da kısalabilir?