Son yıllarda gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan sorunlardan biri, mülkünü satmak isteyen mal sahiplerinin kiracılar tarafından engellenmesidir. Kiracılar, çeşitli mazeretler üreterek mülkün potansiyel alıcılara gösterilmesine izin vermemekte, bu durum da satış sürecini uzatmakta ve gayrimenkulün değerini olumsuz etkilemektedir.Tekirdağ’da yaşanan benzer bir uyuşmazlıkta, mahkemenin verdiği karar mal sahipleri için önemli bir yol haritası çizdi. Avukat Gizem Gonce, emsal kararın detaylarını, Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki hakları ve hukuki süreci değerlendirdi.
Olayın, Tekirdağ’da köftecilik yapan bir mülk sahibinin kentsel dönüşüm süreciyle başladığını belirten Avukat Gizem Gonce, uyuşmazlığın çıkış noktasını anlattı. Köfteci dükkanı kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilince, işletme sahibi işini daha büyük bir dükkanda sürdürebilmek için kirada bulunan ve kırtasiye olarak işletilen başka bir taşınmazını satma kararı aldı.
Ancak satış kararı alındığı andan itibaren, içerideki kiracı mülkün satılmasını engelledi. Potansiyel alıcıların içeri girmesine izin verilmedi ve çeşitli sebep ve bahanelerle görüşmeler reddedildi.
Bu konuda uygulamada önemli tartışmalar olduğunu ve Yargıtay kararlarının belirli bir çerçeve çizdiğini belirten Avukat Gonce, hukuki temeli özetledi. Temel ilke olarak, Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracının, kiralananı satış amacıyla makul zamanlarda göstermeye katlanmak zorunda olduğunu ifade etti.
Ancak bu yükümlülüğün sınırsız olmadığını vurgulayan Gonce, gösterme işleminin makul saatlerde olması, kiracının özel hayatının ihlal edilmemesi ve malik hakkını kötüye kullanmaması gerektiğinin altını çizdi.
Hukuki sürecin doğru işletilmesinin önemine dikkat çeken Gonce, somut olayda öncelikle 10.04.2025 tarihinde Tekirdağ Noterliği aracılığıyla kiracıya bir ihtarname gönderildiğini aktardı. İhtarnamede, dükkanın satışa çıkarılacağı belirli gün ve saatler teklif edilerek, ihtiyati tedbir kararı alınabileceği hatırlatıldı ve yer göstermeye onay verilmesi talep edildi.
Gönderilen ihtarnameye kiracıdan herhangi bir cevap alınamaması üzerine yargı yoluna başvuruldu. Kiracı evi hiç göstermiyorsa ve malik açısından zarar doğma ihtimali varsa, ihtiyati tedbir yoluyla mülkü gösterme imkanının doğabileceği belirtildi.
01.05.2025 tarihinde Tekirdağ Sulh Hukuk Mahkemesi’nde 'İhtiyati Tedbir' talepli dava açıldı. Mahkeme dosyayı hızla inceleyerek sadece 3 gün içerisinde, 04.05.2025 tarihinde emsal bir karar verdi.
Verilen ihtiyati tedbir kararıyla birlikte, dükkanın belirli zaman aralıklarında satış için gösterilmesine ve kiracının buna engel olmamasına hükmedildi.
Avukat Gizem Gonce, son dönemde piyasada artan benzer vakalara da dikkat çekerek uyarılarda bulundu. Kiracıların, yer göstermeyi reddederek ve zorluk çıkararak, mülkün mevcut durumuyla satılmasını zorladıklarını ifade etti.
Bu durumun, alıcılar üzerinde 'bu kiracı buradan çıkmaz' algısı yaratarak taşınmazın piyasa değerini ciddi şekilde düşürdüğünü vurguladı. Hem kiracıların hem de mal sahiplerinin kanuni hak ve sorumluluklarını bilmesinin, mağduriyetlerin önüne geçmek için büyük önem taşıdığını sözlerine ekledi.
Sizce benzer kiracı-mülk sahibi anlaşmazlıklarında en etkin çözüm yolu nedir?